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Compra e venda - Rescisão contratual - Arrependimento - Devolução de sinal - Sucumbência recíproca PDF Imprimir E-mail
COMARCA DE JUIZ DE FORA
JUÍZO DA 2ª VARA CÍVEL

PROCESSO Nº. 0145.05.262.732-3
AÇÃO ANULATÓRIA.
A.: EDUARDO PLAISANT E OUTROS.
R.: GLAUCO FERNANDES GRUPPI




S  E  N  T  E  N  Ç  A


        Vistos etc.,
   
Cuida-se de AÇÃO ANULATÓRIA, ajuizada por EDUARDO PLAISANT, PAULO JORGE PIRES PLAISANT e MÁRCIA REGINA GARELLI PLAISANT em face de GLAUCO FERNANDES GRUPPI, todos qualificados e regularmente representados nos autos em que as partes autoras pretendem a anulação de negócio jurídico, representado em contrato particular de promessa de compra e venda do imóvel descrito no respectivo instrumento (fls. 09/12), alegando, em suma, vício no negócio jurídico, na medida em que contrataram sob extrema pressão, em virtude de inúmeros problemas de convivência no condomínio onde se situa o imóvel, favorecendo um clima de desespero e “intranquilidade” em relação aos autores, especialmente em relação ao autor PAULO JORGE, que experimentou grave quadro de “stress” e instabilidade emocional, sendo que, naquele momento, os autores viram como única solução para os seus problemas a venda do referido apartamento, e consequente mudança para outro local, como de fato o colocaram à venda. Narram, contudo, que os termos do contrato de promessa de compra e venda lesam sobremaneira os autores, uma vez que alegam que o preço fixado para a venda está aquém do valor real do bem, sendo que o réu, segundo afirmam, se aproveitou da situação penosa dos autores para adquirir o apartamento em questão, a preço vil, pois consoante narrativa autoral, dito imóvel foi colocado à venda por R$28.500,00 (vinte e oito mil e quinhentos reais), quando, na verdade, seu preço de mercado seria R$35.000,00 (trinta e cinco mil reais). Suscitam abusividade por parte do réu quando da contratação, acusando-o de induzi-los a erro, especialmente em relação à cláusula que prevê o prazo de 90 (noventa) dias para a liberação do valor complementar ao sinal de R$4.000,00 (quatro mil reais), o qual está vinculado à conta para depósito do FGTS. Narra, ainda, uma série de impasses junto ao réu, como troca de e-mails ásperos entre as partes, bem como afirmações sobre a situação financeira do réu, indicando ser ele um especulador imobiliário que viu na compra do imóvel dos autores a oportunidade de ganhar dinheiro, vendendo-o, futuramente, por preço bem mais elevado. Sustentam serem pessoas de bem, e de conduta irrepreensível perante a sociedade, não merecendo, portanto, ficarem ao desamparo, caso sua única moradia lhes seja retirada. Alegam, também, prejuízo material consubstanciado na renúncia de usufruto que pendia sobre o imóvel, em razão de suposta necessidade de tal ato para que a Caixa Econômica Federal liberasse o FGTS do réu para a compra do apartamento, o que, segundo os autores, foi feito prematuramente. Fundamentam seu pedido com fincas no instituto da lesão, previsto no art. 157 do CC, requerendo, ao final, a anulação do negócio jurídico, com a perda do sinal dado pelo réu, a título de indenização. Pediram a assistência judiciária. Com a inicial, juntaram procurações e documentos. Deram à causa o valor de R$28.500,00 (vinte e oito mil e quinhentos reais).

Despacho inicial às fls. 42, deferindo a gratuidade aos autores, e determinando a citação do réu.

O requerido contestou, às fls. 45/48, rebatendo, in totum, o articulado pelos autores, sustentando, em suma, a ausência de qualquer vício contratual que macule o negócio, em nada alterando a relação de compra e venda em questão, salientando que o estado de saúde, bem como as dificuldades financeiras dos autores em nada abalam a obrigação de cumprirem com o ajustado. Argumenta que o uso do FGTS é ato legal e corriqueiro para a aquisição de imóveis, não havendo, ainda, que se falar que o apartamento dos autores foi negociado a preço vil, estando os mesmos a tumultuar a concretização do negócio. Rechaça as acusações lançadas pelos autores contra sua pessoa, afirmando ser pessoa rigorosamente honesta, e que tais alegações nada têm a ver com o objeto do contrato. Pede, então, a improcedência dos pedidos autorais. Pugna pela assistência judiciária. Com a inicial, juntou procuração e documentos.

Réplica à contestação às fls. 81/89, com a juntada de documentos.

Instadas a especificarem provas, as partes se manifestaram positivamente, sendo, então, designada A.I.J., a qual foi cancelada no despacho de fls. 358/359.

Ao longo da tramitação do feito as partes pediram diversas providências, como a expedição de diversos ofícios, bem como a juntada de documentos, os quais se encontram nos autos.

Cumpre registrar que as partes autoras arguiram minha suspeição, sendo que não me dei por suspeito, conforme despacho de fls. 173, o que foi confirmado pelo Eg. TJMG, que julgou improcedente o respectivo incidente.

Os autores, por fim, se manifestaram nos autos, requerendo o impulso da marcha processual, irresignados com este magistrado e respectiva escrivania, conforme se depreende das petições de fls. 352/353 e fls.355/356.

Vindo os autos à conclusão.

É O RELATÓRIO.

DECIDO.

Feito em ordem, sem nulidades ou irregularidades a sanar.

Ab initio, cumpre salientar que, embora o autor tenha nominado a presente ação como sendo anulatória de ato jurídico c/c perdas e danos, verifico se tratar, faticamente, de AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, tendo em vista que não verifiquei vícios na contratação, estando os autores meramente a exercitar o direito de arrependimento, previsto expressamente no contrato.

Ressalto, desde já, estarem presentes todos os pressupostos de regular desenvolvimento do processo e as condições para o legítimo exercício da ação. A petição inicial está em termos, não havendo, assim, inépcia a ser declarada; as partes são capazes, legítimas, estão bem representadas e o juízo é competente, estando regularmente formada a demanda; há interesse de agir, já que a prestação jurisdicional será útil, na medida em que trará benefício à parte autora, e necessária, já que sem a intervenção judicial não poderia ser alcançado o que se pede, revelando, então, a presença do binômio processual - necessidade/utilidade, e o pedido, por sua vez, é juridicamente possível.

Às fls. 358/359 foi nomeado perito, atendendo a requerimento dos autores nesse sentido. Contudo, entendo desnecessária a produção da prova pericial, tendo e vista que a mesma se presta a provar fato, ao passo que a questão dos autos é de direito, sendo as provas carreadas aos autos são satisfatórias à formação de meu convencimento sobre os fatos alegados pelas partes.

Destarte, com espeque nos arts. 130 e 131 c/c art. 330, inciso I, do CPC, revogo o despacho de fls. 358/359.

Antes de decidir o mérito, cumpre destacar que os autores, possivelmente em razão do desespero que alegam, e que de fato vislumbro, lançaram uma série de acusações contra o réu, as quais, na verdade, nada têm a ver com a questão envolvendo o objeto da lide. Além disso, lançaram também acusações contra este juiz, afetas ao atributo da imparcialidade, as quais foram rechaçadas pelo Eg. TJMG, na oportunidade do julgamento do incidente de suspeição em apenso.

Sendo assim, tais articulações serão desconsideradas para fins de julgamento, o qual se aterá rigorosamente à questão de direito que envolve a lide.

Passando ao mérito, analisando detidamente as razões articuladas pelos autores na peça de ingresso, bem como o arrazoado pelo requerido na contestação, tenho para mim, em estrita observância ao que dispõe o contrato entabulado entre as partes, que assiste razão, em parte, aos autores. A irresignação autoral, a meu ver, tem razão de ser não na suposta lesão alegada, mas sim na clausula de arrependimento expressamente redigida no item 2.1, linhas 20 usque 23 (fls. 10), in verbis: “EM CASO DE ARREPENDIMENTO OU DESISTÊNCIA POR PARTE DOS VENDEDORES, ESTES DEVOLVERÃO AO COMPRADOR O SINAL DE QUATRO MIL REAIS, SEM NENHUMA OUTRA COMINAÇÃO, SEQUER JUROS OU CORREÇÃO MONETÁRIA.”

Ora, o direito de arrependimento foi expressamente previsto no instrumento contratual, não havendo nada que impeça os autores do exercê-lo.

Passando à pessoa do réu, verifiquei que este, por força do contrato, após cumprir com o sinal de R$4.000,00 (quatro mil reais), ficou responsável pelo pagamento dos R$24.500,00 (vinte e quatro mil e quinhentos reais) restantes, num prazo máximo de 90 (noventa) dias, a contar da assinatura do contrato, conforme se lê no mesmo item 2.1, acima mencionado.

Contudo, assim não procedeu o réu, pois o contrato foi validamente assinado pelas partes e duas testemunhas no dia 28 de junho de 2005, e, após contar e recontar no respectivo calendário, verifiquei que a data limite para que o requerido pagasse a segunda parcela da compra foi o dia 26 de setembro de 2005, sendo que foi ajuizada Ação de Consignação em Pagamento (autos nº 0145.05.260.274-8) em 27 de setembro de 2005, ou seja, fora do prazo estabelecido no contrato, ultrapassando, assim, o originalmente ajustado.

Então, o direito de arrependimento de venda pelos autores é, a meu ver, suficiente a garantir o desfazimento do negócio, por expressa previsão contratual nesse sentido.

Em relação à perda do sinal, requerida pelos autores, é imperioso registrar que não há previsão expressa, nesse sentido, no contrato firmado entre as partes. Há, sim, previsão de que os R$4.000,00 (quatro mil reais) dados como entrada seriam restituídos ao réu em caso de arrependimento dos autores, e é o que deverá ocorrer. De se consignar, ainda, que tal cláusula, aos meus olhos, embora válida, porquanto os contratantes se encontravam em pé de igualdade no momento da contratação, do ponto de vista ético é verdadeiramente abusiva, pois previu a devolução do sinal, sem qualquer atualização monetária.

Ora, passaram-se quase 05 (cinco) anos desde a assinatura do contrato, e, sendo assim, quem está a sofrer perdas e danos com a devolução prevista no contrato é o réu, pois, naquela época, R$4.000,00 possuía poder de compra bem maior do que nos dias de hoje!

Diante destas considerações, o pedido dos autores, referente à supostas perdas e danos, é totalmente descabido, pois quem está verdadeiramente sofrendo prejuízos, nesse sentido, e salvo melhor juízo, é o requerido.

Ademais, os autores hão de obedecer, in casu, ao disposto no art. 420 do Código Civil, que prevê a devolução do sinal. Nesse sentido, é a jurisprudência do TJMG, que abaixo transcrevo:

Número do processo:     1.0024.03.965204-5/001(1)   
Relator:     JOSÉ ANTÔNIO BRAGA
Data do Julgamento:     28/11/2006
Data da Publicação:     08/12/2006
Ementa:
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL - PROPOSTA DE COMPRA E VENDA - DEVOLUÇÃO DAS ARRAS - INEXISTÊNCIA DE ESTIPULAÇÃO CONTRATUAL - CULPA CONCORRENTE DAS PARTES - DEVOLUÇÃO DEVIDA NA FORMA SIMPLES. A perda das arras ou sua restituição em dobro só é admissível, em face do desfazimento do negócio, se houver estipulação expressa, no contrato, quanto ao sinal e ao direito de arrependimento. Com fundamento na culpa concorrente das partes para a resolução do contrato, conclui-se pela necessidade de se volver ao statu quo ante, sendo mister a devolução - na forma simples - da quantia dada em razão do sinal.

 Tratando da questão atinente às despesas futuras alegadas pelos autores, referentes ao novo registro do usufruto que existia em relação ao imóvel, não há, no contrato, previsão sobre tal questão, afigurando-se estéril qualquer requerimento no sentido de que aquelas despesas sejam indenizadas.

Posto isto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTE O PEDIDO, para rescindir o contrato particular de promessa de compra e venda firmado entre as partes, e determinar aos autores que, nos termos da cláusula de arrependimento prevista no contrato, isto é, de forma simples, devolvam a GLAUCO FERNANDES GRUPPI o valor de R$4.000,00 (quatro mil reais), dado aos autores como sinal. 
Em razão da sucumbência recíproca, as despesas processuais serão repartidas, entre as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para o requerido, e a metade restante entre os autores. As partes arcarão com os honorários de seus patronos, fixados em 10% sobre o valor da causa, sendo que ficam dispensadas, por ora, do pagamento da verba de sucumbência, tendo em vista que estão amparadas pela assistência judiciária, cujo deferimento reitero neste momento.

P.R.I.

Transitada em julgado, promovam-se as anotações de estilo, dando-se baixa no sistema.

Remeta-se cópia desta sentença ao Conselho Nacional de Justiça, aos cuidados do Exmo. Juiz Auxiliar da Corregedoria Nacional de Justiça – Ricardo Cunha Chimenti, para que o mesmo tome conhecimento desta decisão, e para que a mesma integre o procedimento referente à Petição Avulsa nº 200920000002253.
 
Juiz de Fora, 26 de maio de 2009.



LUIZ GUILHERME MARQUES
Juiz de Direito da 2ª. Vara Cível

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